Правильным определением было бы следующее: ипотека – залоговая недвижимость, под которую выдается кредит. Однако в обиходе этим термином чаще называют сам долгосрочный кредит, выдаваемый под покупку или строительство жилья. Помимо банка, выдающего кредит, в ипотечной системе также задействованы и другие социальные институты, а именно: страховые компании (ипотека является видом кредитования с высокой степенью риска, поэтому по закону обязана быть застрахована), оценочные компании (для выдачи кредита банк должен определить точную сумму, поэтому он приглашает специалистов по оценке жилья, которые могут повлиять на сумму кредита как в меньшую, так и в большую сторону), нотариальные конторы (чтобы нотариально заверить сделку).

Главное отличие ипотечного кредитования от других видов состоит в том, что вы становитесь собственником приобретенного жилья, как только начинаете платить по кредиту. Процентная ставка не изменяется, сумма кредита остается прежней, в то время как цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год, что делает ипотеку довольно выгодным вложением капитала.

Стандартная схема ипотечного кредитования населения в России на сегодняшний день такова:

1. Срок ипотечного кредита от 6 месяцев до 30 лет.
2. Процентная ставка по ипотеке – от 14% годовых в рублях и от 9,9% в валюте.
3. Возможно снижение процентной ставки по уже полученному кредиту.
4. Сумма ипотечного кредита – до 90% от стоимости приобретаемого жилья.
5. Квартира оформляется в собственность заемщика и находится в залоге у банка до полной выплаты кредита.
6. Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными платежами, не превышающими 50% ежемесячного дохода заемщика, в течение всего срока кредитного договора.
7. При определении платежеспособности заемщика учитываются все виды получаемого им дохода. Члены семьи заемщика могут выступать созаемщиками. В этом случае учитывается их совокупный доход.
8. Поручители для ипотечного кредитования не требуются.
9. Досрочное погашение кредита возможно уже через полгода после начала его использования.
10. При получении целевого кредита на приобретение жилья предусмотрена налоговая льгота на весь срок пользования кредитом в размере одного миллиона рублей, который можно использовать для снижения бремени ежемесячных выплат, или (продолжая платить налоги в полном объеме) получить на руки в налоговой инспекции после окончания пользования кредитом.

В текущем году в России с помощью ипотечного кредитования было продано всего 2% от общего объема реализуемого на рынке жилья. По сравнению с прошлым годом этот показатель удвоился, такой же прогноз строится и на следующий год. Это тот редкий случай, когда регионы не только не отстают, но даже обгоняют обе столицы – кредиты на местах берут чаще, но на меньшие суммы, чем в Москве или Петербурге. Так, средняя сумма кредита по Москве и Московской области составляет $50 тыс., по Петербургу – $40 тыс., в других регионах – $25 тыс. Если два-три года назад на российском рынке жилищного кредитования работало всего два десятка банков, то сегодня – более четырехсот. Действительно занимаются ипотекой лишь крупные банки, тогда как подавляющее большинство более мелких ограничивается ролью комиссионеров в ипотечном бизнесе. Они выдают ипотечный кредит, после чего сразу его рефинансируют – то есть перепродают банкам-партнерам, зарабатывая на комиссионных. В совокупности банки предлагают потенциальным заемщикам более 70 программ кредитования.

Отличительной особенностью нынешнего этапа развития ипотеки стало смягчение условий выдачи кредита. Во-первых, подавляющее большинство банков уже рассматривает не только официально подтвержденные, но и теневые доходы граждан. Летом и осенью 2006 года некоторые кредитные организации снизили размер первоначального взноса с 30% до 10%, а в единичных случаях и до 5%. На столь низкий взнос могут рассчитывать молодые семьи. Кроме того, увеличиваются сроки кредитования: еще в начале 2005 года в большинстве банков можно было оформить кредит на 10-15 лет, сегодня же сроки кредитования доходят до 20 и даже 30 лет. В ходе заседания Совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов министр регионального развития РФ Владимир Яковлев заявил, что к 2010 г. ставки по ипотечным кредитам предполагается уменьшить до 7-8% годовых.

Ипотека имеет ряд ограничений. Самое главное из них – достаточно высокие ежемесячные выплаты, которые не каждый может себе позволить. В среднем на ипотеку может рассчитывать семья с совокупным ежемесячным доходом не менее $750 (если сумма меньше, банк может просто отказать в предоставлении займа). От величины совокупного дохода также зависит и сумма выдаваемого кредита. Вычислить сумму кредита и ежемесячные выплаты можно, пользуясь нашим калькулятором в разделе Сервис.