Правомерность частной собственности на жилую или коммерческую недвижимость или средства производства, пожалуй, уже ни у кого не вызывает сомнений. В то же время собственность на землю до сих пор остается яблоком раздора, провоцирующим противостояние во властных кругах. Формирующийся земельный рынок демонстрирует крайности и противоречия.

Так, причиной громких скандалов, не сходящих со страниц СМИ, становится «дерибан» высокопоставленными «огородниками» земельных участков в заповедных зонах. В это же время стоимость земли в окрестностях Киева и других крупных городов взлетает астрономическими темпами. С одной стороны, непрозрачность процедуры отведения земельных участков под застройку существенно осложняет развитие проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости. С другой – использование админрессурса и взяточничество чиновников выводят рынок земли из поля цивилизованной конкуренции и, как следствие, создают существенные препятствия для притока иностранных инвестиций. Немалые проблемы коренятся и в вопросе приватизации земель сельхозназначения – целесообразность продления моратория на их продажу до сих пор вызывает бурные споры, а рынок тем временем уходит «в тень». В сложившейся ситуации перед новой властью стоит непростая задача распутать клубок противоречий, опутавших земельный рынок, или же решительно разрубить этот гордеев узел.


Маловероятно, что сегодня кто-нибудь может усомниться в существовании рынка жилой или коммерческой недвижимости.
О существовании же рынка земли если и говорят, то с некоторой поправкой на его зачаточное состояние и, как следствие, отсутствие цивилизованных правил игры. «Земля имеет свою стоимость, операции с ней осуществляются, и отрицать само существование рынка нельзя, – считает генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул» (г. Харьков) Андрей Моченков. – Но цивилизованного рынка земли на Украине пока все еще нет. Его формированию препятствуют следующие факторы: неурегулированные политические вопросы о развитии рынка земли; неразвитость системы кадастрового учета; несформированные методики оценки земли; неурегулированные процедуры, связанные с подтверждением титула собственности; а также правовой нигилизм, связанный с вопросом, что первично – объект недвижимости или земельный участок». В то же время специалисты отмечают, что, несмотря на сдерживающие факторы, развитие рынка земли идет достаточно динамичными темпами. «На данный момент рынок земельных участков находится в стадии своего активного развития, – комментирует ведущий специалист АН «Благовест» Юрий Буфиус. – Сейчас четко прослеживается тенденция к накоплению банка предложений, что может свидетельствовать о перспективности данного сегмента рынка недвижимости». Положительные тенденции также были отмечены и в регионах. «Применительно к г. Севастополю можно с уверенностью говорить о том, что уже сформировался рынок земельных участков под строительство и обслуживание жилых домов, а также участков под индивидуальное садоводство, – говорит начальник отдела оценки ООО «Мультидом» (г. Севастополь), руководитель регионального отделения всеукраинской общественной организации «Лига оценщиков земель» Сергей Анблагов. – Что касается земель сельхозназначения, то ни о каком рынке говорить пока не приходится. Да и последние новшества в законодательстве, а именно введение пресловутой статьи 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц», по нашему мнению, также негативно скажутся, в том числе, и на рынке земли».


Мораторий на продажу земель сельхозназначения, несмотря на долгие законодательные коллизии, тем не менее, остается в силе. Это означает, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения сельского хозяйства, а также граждане Украины – собственники земельных долей (паев), не имеют права до 1 января 2007 г. продавать или другим способом отчуждать земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству или в случае изъятия этих земель для потребностей общества. Операторы рынка недвижимости и юристы в большинстве своем оценивают этот закон как один из факторов, который препятствует развитию цивилизованного рынка земли. «Мораторий (и его продление), по нашему мнению, – это последний анахронизм коммунизма в области сельского хозяйства, – комментирует С. Анблагов. – Все говорят о его вреде: от депутата до президента, а воз и ныне там». Да и самому сельскому хозяйству от продления данного моратория ничуть не лучше. «Мораторий на продажу с.-х. земель тормозит инвестиции в сельское хозяйство, – считает А. Моченков. – Сельское хозяйство, тем более на украинских землях, – прибыльное, но финансово емкое производство. Если у инвестора будут долгосрочные права на землю, – он будет вкладывать в нее средства. Компании, которые купят землю, будут более эффективными собственниками, чем нынешние руководители арендных сельхозпредприятий. За своей землей они будут ухаживать. Арендованный же участок можно безжалостно эксплуатировать, а потом бросить». Сложившаяся ситуация также препятствует развитию логистической недвижимости, для которой требуются обширные земельные участки в пригородной зоне.
У адептов продления моратория – своя правда. Один из главных аргументов – отсутствие законодательной базы. Ведь Верховный Совет все еще не принял ряд законопроектов, необходимых для полноценного функционирования цивилизованного рынка земли. С другой стороны, вызывает опасения скупка земельных паев у крестьян за бесценок и концентрация больших земельных участков в «одних руках». Все эти вопросы ждут своего урегулирования. А рынок земли сельхозназначения в это время уходит «в тень».


Существование теневого рынка земель сельхозназначения также является одним из главных аргументов в пользу отмены моратория. «В сложившейся ситуации компании, работающие строго по украинскому законодательству, не могут официально приобрести землю сельхозназначения, – комментирует директор по маркетингу компании FIM Consulting Юлия Ляшенко. – На сегодняшний день существует ряд схем, предполагающих изменение целевого назначения земельного участка, что в дальнейшем приводит к простой спекуляции. В качестве примера можно рассмотреть схему, при которой земли сельскохозяйственного назначения, а именно личного фермерского хозяйства, путем изменения целевого назначения на коттеджную застройку, выводятся из фонда земель, предназначенных для сельского хозяйства, причем без всякой компенсации в бюджет. Следующим этапом целевое назначение меняется на земли коммерческого использования, и земельный участок продается». С. Анблагов также указывает на существование теневого рынка земель сельхозназначения, объемы которого оценить крайне сложно: переоформление права собственности обычно идет через долгосрочную аренду, завещания и т. п.

Как добыть горсть земли в «мутной воде»

Достаточно сложным для девелоперских компаний яаляется процесс отведения земельных участков под строительство. «На сегодняшний день разрешительная система и правовая база, регулирующая землеотвод участков под застройку, преднамеренно усложнена, что провоцирует развитие коррупции, – считает Ю. Ляшенко. – В результате получается, что девелоперу легче истратить определенную сумму на взятки, чем законно пройти всю процедуру землеотвода. Количество необходимых заключений, бумаг и справок потрясают воображение здравомыслящего человека. Бывает проще купить участок на рынке и дать заработать перекупщику, чем заплатить деньги в госбюджет».
Непростая процедура землеотвода, по оценкам участников рынка, занимает не менее 9–15 месяцев! «Для девелоперов особую сложность представляет закрытость и непрозрачность системы согласований с инстанциями, – говорит А. Моченков. – Разные службы многие вопросы трактуют по-своему. Система согласований не урегулирована по стоимости и по срокам. К тому же, налицо отсутствие единой государственной политики в этой области – процедуры устанавливаются местными городскими советами и часто меняются». Подобная ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, является серьезным препятствием на пути привлечения иностранных инвестиций. В связи с этим иностранного инвестора в большей степени интересует покупка готового объекта недвижимости как уже функционирующего бизнеса-проекта. Но и тут камнем преткновения становится статус земельного участка, на котором этот объект построен.


Долгое время на отечественном рынке практиковалась в основном краткосрочная (на 3–5 лет) аренда земельных участков под строительство. Городской бюджет при этом терял значительную часть возможных поступлений. Сегодня наметилась тенденция повышения срока аренды земельных участков, а также увеличения количества оформленных актов на собственность. «Приобретать землю выгодно при строительстве коммерческой недвижимости с высоким уровнем доходности, так как при этом снижаются риски, – комментирует А. Моченков. – Приобретают участки, в основном, финансово емкие предприятия, связанные с иностранным капиталом». Ю. Ляшенко считает, что любому девелоперу сегодня более выгодна долгосрочная аренда земельного участка, нежели приобретение участка в собственность: «Покупка участка ведет к значительным стартовым инвестициям, а при аренде этих затрат можно избежать. Приобретение участка под застройку выгодно лишь при одном условии: девелоперу предоставляется возможность долгосрочной отсрочки платежа». Что касается иностранного инвестора, то его интересует если уж и не право собственности на землю, то долгосрочная аренда (49–99 лет), которая к этому праву приравнивается.


Основными источниками наполнения городского бюджета обычно являются налог на доходы физических лиц и поступления от использования земельных ресурсов. Согласно утвержденному бюджету г. Киев в 2005 г. планируется получить от использования земельных ресурсов около 485 млн грн. Эта сумма составляет 11% от всех поступлений в бюджет 2005 г. Но этот показатель значительно ниже среднеевропейского, который может подниматься до 50%! В то же время доля поступлений в бюджет, полученных от использования земельных ресурсов, в Киеве год от года растет. Причем эта тенденция сохранится и в дальнейшем. Это связано как с увеличением стоимости земельных ресурсов, так и с изменением подхода городских властей к их использованию. В частности, Киевский городской совет утвердил концепцию введения в столице конкурентных основ предоставления земельных участков. Это означает, что застройщики смогут приобретать участки или право их аренды в процессе аукционных торгов или в результате подведения итогов конкурсов. В первом случае решающим фактором становится цена, которую готов заплатить инвестор за желаемый участок, во втором – побеждает тот, кто берет на себя обязательства максимально удовлетворить требованиям, выдвигаемым городом к застройке данной территории. Участники рынка недвижимости, в целом, положительно оценивают подобное нововведение. Так, по мнению Ю. Ляшенко, внедрение этой концепции поможет сократить спекуляции на рынке земли и тем самым сделать его более прозрачным. По словам А. Моченкова, в г. Харькове также рассматривается инициатива внедрения концепции приобретения земли на конкурентной основе.


Земля – самое что ни на есть незыблемое из всего того, что можно купить или продать, – тем не менее, демонстрирует такие темпы увеличения стоимости, которые не снились ни жилой, ни коммерческой недвижимости. «За последний год цена на земельные участки в Киеве возросла от 30 до 50% в зависимости от их месторасположения, – говорит Ю. Буфиус. – Так, на протяжении 2004 г. наиболее востребованными были участки на Печерске, цена на них составила $30–40 тыс. за сотку. При этом на Печерске наблюдалось наименьшее количество предложений, наибольшее – в Московском и Соломенском районах. По нашей статистике, в черте города наиболее ликвидными являются участки площадью в 10 соток и выше, но в структуре предложений преобладают участки площадью 6–7 соток».
На протяжении 2004 г. значительно возросли в цене участки, расположенные в пригороде Киева. Хотя, по оценкам руководителя брокерского отдела ФК «Тект-Риэлти» Александра Авраменко, динамика изменения их стоимости носила ярко выраженный территориальный характер. «Минимальное повышение стоимости наблюдалось в Обуховском направлении – 20–30% годовых (в Конче-Заспе – в среднем $6–8 тыс. за сотку) и Киево-Святошинском р-не – 10–30% (в самой дорогой части этого р-на – Петропавловской Борщаговке – $5–6 тыс. за сотку), – говорит А. Авраменко. – Максимальное подорожание земли наблюдалось в Вышгородском направлении и составило 120–150%. Промежуточное значение роста стоимости (50–80%) показало Одесское направление». По данным АН «Ред», стоимость земли в окрестностях Киева в среднем составила ($ тыс. за сотку): в Бориспольском р-не – 2,325; Обуховском – 3,191; Броварском – 1,125; Вышгородском в с. Новые и Старые Петровцы – 2 (самый большой показатель роста стоимости за 2004 г. – 233% годовых!), Васильковском – 1,521, Киево-Святошинском (Петропавловская и Софиевская Борщаговка) – 4,65.
«Если говорить о тенденциях развития рынка в 2005 г., то, скорее всего, земельные участки в Обуховском направлении и Киево-Святошинском р-не вряд ли подорожают более чем на 20–25%, также уменьшатся темпы роста цен в Одесском и Вышгородском направлениях, а вот интенсивный рост цен и активное развитие территории будет наблюдаться на Житомирском (вплоть до 30 км от Киева) и Варшавском направлениях», – прогнозирует А. Авраменко.
В Крыму, по словам С. Анблагова, в течение 2004 г. цены на землю удвоились, осторожный прогноз на 2005 г. – дальнейший рост на 30%. «По нашим наблюдениям, земельные участки превратились в средства вложения денег, – продолжает А. Анблагов. – Стабильный рост цен на землю в течение последних 5 лет сделал ее привлекательным финансовым инструментом, который обеспечивает рост до 100% годовых. Так, участок в 4 сотки, стоивший в 2000 г. $3 тыс., сейчас стоит $15 тыс. – Сорос не туда вкладывал свои миллионы!».
По мнению А. Авраменко, стоимость земельного участка зависит от престижности места. «Максимальные показатели стоимости продемонстрировали участки в Конче-Заспе – $12–15 тыс. за сотку, минимальные обусловлены удаленностью от Киева и могут составлять $0,25–0,35 тыс. за сотку, – говорит А. Авраменко. – Наиболее востребованы участки, расположенные в зоне до 15 км от черты города. Зависит цена и от целевого назначения участка – для индивидуального строительства или для ведения личного сельского хозяйства. Последние, как правило, стоят в 2–3 раза дешевле, но пользуются гораздо меньшим спросом. Покупатели обращают внимание и на наличие живописного луга, водоема, леса. Так, расположение участка земли в лесу повышает его стоимость в 1,5–2 раза. Играет свою роль и наличие коммуникаций или удаленность от них; размер и форма участка».